自宅のリフォームの相続税評価

 不動産の評価について、土地については路線価で、路線価の無い場合は倍率方式で、
建物については固定資産税評価額でと説明してきました。
 しかし、増改築のある場合、固定資産税評価額のままでいいと言えなくなってきました。
 平成25年11月1日に国税庁から質疑応答事例が出ているからです。

 建物については、財産評価基本通達 89(家屋の評価)において、「家屋の価額は、
その家屋の固定資産税評価額(地方税法第381条(固定資産課税台帳の登録事項)
の規定により家屋課税台帳若しくは家屋補充課税台帳に登録された基準年度の価格
又は比準価格をいう。)に別表1に定める倍率を乗じて計算した金額によって評価する。」
と定められているところです。

 そして、固定資産税評価基準 第1節 通則7において、「建築設備の評価」として、
『家屋の所有者が所有する電気設備、ガス設備、給水設備、排水設備、衛生設備、
冷暖房設備、空調設備、防災設備、清掃設備等の建築設備で、家屋に取り付けられ
家屋と構造上一体となって、家屋の効用を高めるものについては、家屋に含めて
評価する』規定されております。

 そこで問題となるのが、たとえば、システムキッチンに1,200万円、台所の床工事に
200万円、居間のフローリングと床暖房で300万円といった支出が、相続発生前の
半年前に行われていた場合に、既存の固定資産税評価額の中に含まれているもの
と取り扱って良いのか、それとも追加して、支出額から減価償却分を控除した後の
7割を相続財産に加算して申告すべきかです。

 相続後2度も賦課期日を経て、なお改築前と評価が変更がないという場合の、
固定資産税評価の分野の考え方は、上記程度の支出では、価値の増大が無いわけ
ではないが、修繕費として扱って固定資産税評価替えまでは至らないと言う見解です。

 そこで、問題は、家屋の増改築後、まだ、固定資産税の賦課期日を経過する前の段階で
増改築にかかる状況を反映していない場合の扱いです。
 その回答は、減価償却を行った後の残額の70%相当額で計上すべき
 実はこの考え方、以前からあったのですが 平成25年11月1日付で国税庁のHPに
こんなQ&Aが掲載されました。
相続直前の増改築は今後は要注意です。
                       (朝日大阪税理士法人 相続部門 野村政市)


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